أزمة القروض السكنية حاصرته في دوامة التباطؤ
القطاع العقاري ..  نحو مستقبلٍ أفضل

عاد القطاع العقاري عام 2017 للسير على سكة النهوض، إذ شهد ارتفاعاً في عدد المعاملات العقارية بنسبة 13.4% بين أيلول 2016 وأيلول 2017 نتيجة الظروف السياسة والانفراجات التي رافقت إطلالته من انتخاب رئيس الجمهورية وتشكيل حكومة والإيجابيات التي طغت على الأجواء تقريباً طوال العام الماضي.
إلا أن هذه الإيجابيات لم تكن كافية لإنعاش القطاع، إذ كان الأمر يتطلب القيام   بإجراءات على الصعيدين المحلي والإقليمي ليستطيع الاقتصاد العودة إلى حاله الطبيعية، حيث إن الواقع الاقتصادي السيء انسحب على القطاع العقاري شأنه شأن كل القطاعات الاقتصادية. 

البناء والعقارات

سجل قطاع البناء في العام 2017 انخفاضاً على مستوى مساحات البناء المسجلة التي بلغت 11.9 مليون متر مربع، بانخفاض نسبته 2.4 بالمئة عن العام 2016 . ولحظ انخفاضاَ أيضاً على مستوى تسليمات الأسمنت التي قاربت 5.1 ملايين طن، بما نسبته 2.2 بالمئة. فيما ارتفعت الرسوم العقارية بنسبة 18.1 بالمئة عام 2017 مقارنة بالعام 2016. 

تطور حركة البناء وتسليمات الاسمنت والرسوم العقارية
قطاع البناء 2014 2015 2016 2017
رخص البناء (م.م.) 13,548,707 12,339,550 12,233,898 11,934,969
تسليمات الاسمنت (طن) 5,516,827 5,042,868 5,265,113 5,148,614
الرسوم العقارية (مليون ليرة) 920,983 834,125 862,890 1,019,073
• مبني على احصاءات مصرف لبنان

2018 .. التراجع يتواصل
ويبدو أن عام 2018 يحمل تحديات كبيرة للقطاع العقاري الذي لا يزال يتخبّط في دوامة التباطؤ، ويرزح تحت الثقل الذي ألقته عليه أزمة القروض السكنية التي أثرت عليه بشكل مباشر.

وكانت  تسليمات الأسمنت قد تراجعت بنسبة 1.30% سنويا إلى 1.054.617 طنا مع نهاية الفصل الأول من العام الحالي، مقارنة  بـ 1.068.540 طنا في الفترة ذاتها من العام المنصرم.
وفي السياق ذاته، كشف التقرير السنوي لنقابة المهندسين عن تراجع قابلية المطورين العقاريين تجاه الاستثمار في مشاريع عقارية جديدة في نطاق الأبنية السكنية في لبنان.
وفي التفاصيل انخفضت حصة الأبنية السكنية من مجموع الأبنية الجديدة في لبنان من 82.30 في المئة في العام 2016 الى 79.46 في المئة في العام 2016، علما أنها الفئة الوحيدة التي شهدت انكماشا بين وجهات الاستخدام كافة. في المقابل ارتفعات حصة الأبنية التجارية من 7.75 في المئة في العام 2016 إلى 10 في المئة في العام 2017، كما زادت حصة الفنادق وأبنية الخدمات السياحية من 0.78 في المئة الى 0.9 في المئة.
كما انخفض عدد المعاملات العقارية بنسبة 23.14 % سنويا، إلى 17 ألفا و651 معاملة خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام 2018، من 22 ألفا و966 معاملة في الفترة ذاتها من العام 2017. كما تراجعت قيمة معاملات المبيع العقارية بنسبة 19.74 إلى 2.46 مليار دولار.

أزمة القروض السكنية
وتؤدي أزمة القروض المصرفية السكنية دوراً في مضاعفة أزمة القطاع العقاري، ولا سيما قيمة القروض المصرفية إلى القطاع العقاري تُشكّل 17% من قيمة القروض المصرفية إلى القطاع الخاص (أي ما يوازي 10 مليارات دولار أميركي). مُعظم هذه القروض قروض إستهلاكية – أي لشراء عقارات،
كما تسليفات المصارف للسكن قد ارتفعت من 6800 مليار ليرة عام 2012 الى 19402 مليار ليرة ايلول 2017، بنسبة ارتفاع فاقت 185 بالمئة. كما ارتفعت نسبة القروض السكنية من إجمالي التسليفات من 12 إلى 19 بالمئة.

تسليفات المصارف للسكن

القيمة مليار ليرة 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ايلول2017
افراد 13,723 16,868 19,368 21,324 24,911 26,447 29,662 32,034
منها قروض سكنية 6,800 9,018 10,957 12,866 14,893 15,984 17,981 19,402
مجموع تسليفات القطاع الخاص 58,344 66,246 73,507 79,776 86,454 89,937 96,781 100,886
• مبني على احصاءات الجمارك اللبنانية

 
وتأتي أزمة القروض السكنية بعدما استنفدت المصارف الكوتا المخصصة لها من مصرف لبنان، والبالغة نصف مليار دولار، استهلكتها المصارف خلال شهر، وهو ما استدعى تدخلاً من الرئيس عون، الذي استقبل سلامه الأسبوع الماضي، طالباً منه تأمين صرف القروض السكنية التي التزمت المصارف دفعها إلى أصحاب الطلبات على أن يتواصل بعد ذلك مع الجهات المعنية بالقروض السكنية لوضع حلول تضمن استمراريتها وفقاً للقواعد والأصول المعتمدة.
وتعود هذه الأزمة إلى التعميم 485 الصادر عن مصرف لبنان والذي حدّد آلية جديدة لمنح القروض الإسكانية والتجارية. إذ حصر دعم مصرف لبنان للفائدة فقط، وأسقط الدعم عن طريق الإعفاء الجزئي من الاحتياطي الإلزامي الذي كان يمنحه للمصارف.
علماً أنه كان يُسمح للمصارف، حين تمنح مبالغ بغرض الإقراض السكني، استعمال الاحتياطي. وهكذا كانت المصارف تستهلك نحو 500 مليون دولار سنوياً من هذا الاحتياطي، بالإضافة إلى الكوتا التي كان يمنحها إياها المصرف المركزي بفائدة 1%. إلا أن التعميم المشار إليه منع المصارف من المس بالاحتياطي الإلزامي.
ووفقاً لمصادر معنية، تفاجأ المصرف المركزي بعد إقرار سلسلة الرتب والرواتب بزيادة عدد طلبات الاستحصال على قروض سكنية، ما تطلب منه مضاعفة المبالغ التي كان يخصصها للدعم. وبالتالي رأى مصرف لبنان بعد مراجعة قام بها أن الاستمرار بهذه الطريقة من شأنه أن يضر بسلامة الاقتصاد اللبناني، والذي سيتسبب بأزمة فعلية وهي زيادة معدل التضخم، وأن جزءاً من تلك الأموال حوّلها المطورون إلى الدولار، ما فاقم من معدلات التضخم بشكل غير مسبوق".

ويخرق سوداوية الرؤية هذه العديد من الآمال البرّاقة، فمع اقتراب موعد بدء إعادة إعمار سورية وإعتماد لبنان من قبل العديد من الدول الأجنبية كمنصّة ستستخدمها هذه الدول للمُشاركة في إعادة الإعمار، تدفع العديد من المُستثمرين إلى التموضع مُسبقًا في سوق العقارات. ومن المُتوقع أن نشهد إرتفاعًا في عدد العمليات العقارية خصوصًا على الحدود مع سورية بشكل يعكس مستوى مساهمة المُستثمر في إعادة الإعمار كما وإستفادة السكان المحليين من إعادة الإعمار هذه.
كما أن الملف النفطي اللبناني يُعدّ العامل الأساسي في ارتفاع أسعار العقارات في الأعوام المقبلة. فكلما إقتربنا من تاريخ بدء التنقيب سنشهد زيادة في العمليات العقارية مُركّزة في الدرجة الأولى على طول الساحل اللبناني وفي المناطق الجبلية القريبة من الساحل.

كما أن هناك إجراءات عديدة من شأنها تحسين واقع القطاع العقاري كتحقيق الاستقرار والنموّ الاقتصادي وهو أفضل وسيلة لعودة القطاع العقاري إلى عافيته، وضع سياسة تحفيزية أبرز ركائزها إعفاء اللبنانيين المغتربين من رسوم التسجيل، إعطاء الأشخاص الأجانب الراغبين بشراء شقق فخمة يفوق سعرها المليون دولار إقامة دائمة في لبنان.